Η Δυναμική του Κλάδου Ακίνητης Περιουσίας για Μακροπρόθεσμη Ανάπτυξη
Ύστερα από παρατεταμένη πτώση και προσπάθεια μείωσης της έκθεσης σε δανεισμό (deleveraging) στον απόηχο της οικονομικής και χρηματοπιστωτικής κρίσης, ο κλάδος της ακίνητης περιουσίας δείχνει να σταθεροποιείται και τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης είναι κοντά, σύμφωνα με τη μελέτη της Deloitte με τίτλο «Commercial Real Estate Outlook: Top 10 Issues in 2011 - Generating Momentum for Recovery».
«Η αβεβαιότητα είναι το πιο σημαντικό ζήτημα για τα εμπορικά ακίνητα στο περιβάλλον που έχει δημιουργηθεί από την οικονομική ύφεση, καθώς οι συμμετέχοντες στην αγορά — ιδιοκτήτες και φορείς εκμετάλλευσης, δανειστές, επενδυτές, εταιρίες ανάπτυξης ακινήτων και μισθωτές — αναζητούν ένα σημάδι ότι τα θεμελιώδη οικονομικά και κλαδικά στοιχεία έφτασαν στο μέγιστο χαμηλό και ότι μια βιώσιμη ανάπτυξη έχει ήδη ξεκινήσει», δήλωσε ο Bob O'Brien, Αντιπρόεδρος και Υπεύθυνος για τον κλάδο ακινήτων στην Deloitte LLP, ΗΠΑ. «Αν και αυτό το σημάδι δεν είναι ακόμα ξεκάθαρο, θετικές εξελίξεις όπως η αύξηση των συναλλαγών, η βελτίωση των κεφαλαιαγορών ακινήτων, η σταθεροποίηση στις αγορές γραφείων, κατοικιών, βιομηχανικών χώρων και ξενοδοχείων, και η επανεμφάνιση των REITs (σημ.: A.E.E.A.Π.) δημιουργούν ελπίδες για ανάκαμψη».
Η έκθεση αποκαλύπτει τα ακόλουθα 10 κρίσιμα ζητήματα που αφορούν τα εμπορικά ακίνητα σήμερα:
1. Επικρατούσα αβεβαιότητα καθώς το καθεστώς ύφεσης αντισταθμίζει τις όποιες θετικές προσδοκίες.
Η τρέχουσα περίοδος δεν ακολουθεί ιστορικές τάσεις επειδή τροφοδοτείται περισσότερο από υπερ-δανεισμό παρά από υπερ-προσφορά ακινήτων, δημιουργώντας μια μοναδική δυναμική στην οποία συμμετέχουν ευέλικτοι δανειστές, επίμονοι ιδιοκτήτες και επενδυτές που διατηρούν στάση αναμονής.
2. Οι τράπεζες είναι περισσότερο δεκτικές σε αναδιαρθρώσεις δανείων.
Η συγκεκριμένη ύφεση χαρακτηρίζεται από μια νέα προθυμία/βούληση των τραπεζών για την επέκταση των όρων των μη εξυπηρετούμενων δανείων, η οποία θα βοηθούσε στην αποφυγή περιπτώσεων υπερήμερων δανείων έως ότου ανακάμψει η οικονομία.
3. Το υψηλό επίπεδο ληξιπρόθεσμων δανείων εξακολουθεί να αποτελεί πρόκληση.
Το υψηλό επίπεδο ωρίμανσης του χρέους τα επόμενα χρόνια αποτελεί σημαντικό εμπόδιο για ανάκαμψη.
4. Μικρή αύξηση συναλλαγών λόγω της οικονομικής κρίσης.
Η ύφεση αφενός μεν δημιούργησε ευκαιρίες για αναγκαστικές συγχωνεύσεις, εξαγορές ή πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων (distress deals), αφετέρου δε είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία μεγάλης διαφοράς μεταξύ των τιμών αγοράς και πώλησης (bid/ask spreads) – ένα σημαντικό εμπόδιο για την επίτευξη σημαντικού αριθμού συναλλαγών στην αγορά.
5. Η ανάκαμψη των θεμελιωδών οικονομικών μεγεθών παραμένει αβέβαιη.
Ο χαμηλός ρυθμός ανάπτυξης του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος (ΑΕΠ), σε συνδυασμό με τα χαμηλά επίπεδα καταναλωτικής δαπάνης, τις ασταθείς συνθήκες εργασίας και τις χαμηλές επιδόσεις στον κλάδο της κατοικίας καθιστούν απίθανη μια βραχυπρόθεσμη ανάκαμψη.
6. Ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων εμφανίζει σχετική βελτίωση, αλλά η ανάκαμψη μπορεί να είναι αργή.
Υπάρχουν κάποια πρώτα σημάδια βελτίωσης όπως η πληρότητα και το ύψος των ενοικίων σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και τοποθεσίες. Ωστόσο, οι προοπτικές για την πλειονότητα των δεικτών αντανακλούν χαμηλή και αργή ανάπτυξη.
7. Η ανάκαμψη των REITs (Α.Ε.Ε.Α.Π.) συνεχίζεται.
Η ανάκαμψη των REITs, οφείλεται αφενός μεν στην αντίληψη των επενδυτών ότι τα REITs ανέλαβαν πολύ μικρότερο δανεισμό καθιστώντας τους ισολογισμούς τους πιο ελκυστικούς για την ανάληψη επενδυτικών ευκαιριών στον κλάδο εμπορικών ακινήτων, αφετέρου δε ότι αποτελούν πιο ελκυστική μορφή επένδυσης για εκείνους που αναζητούν να επενδύσουν σε μια πιθανή ανάκαμψη του κλάδου και αναζητούν εξασφάλιση έναντι της μεταβλητότητας στις χρηματιστηριακές αγορές.
8. Αγορές κεφαλαίου – Σχετική σταθεροποίηση στις χορηγήσεις νέων δανείων.
Η σταθεροποίηση του τραπεζικού δανεισμού και η ανανέωση των τιτλοποιημένων ενυπόθηκων δανείων (Commercial Mortgage Backed Securities - CMBS) αποτελούν κρίσιμες εξελίξεις για τον κλάδο εμπορικών ακινήτων. Παρ' όλα αυτά, η υποτονική έκδοση χορηγήσεων, η οποία αναμένεται να επικεντρωθεί κυρίως σε υψηλής ποιότητας ακίνητα, δεν θα καλύψει πολλούς δανειολήπτες στον κλάδο.
9. Κανονισμοί που επηρεάζουν άμεσα και έμμεσα τον κλάδο ακίνητης περιουσίας.
Οι κανονισμοί των κεφαλαιαγορών ενδέχεται να δυσκολέψουν ακόμα περισσότερο την πρόσβαση των εταιριών του κλάδου σε νέα κεφάλαια, τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα.
10. Θετικές ενδείξεις για την παγκόσμια αγορά ακίνητης περιουσίας.
Οι διεθνείς εξαγορές αποτελούν βασικό συστατικό στοιχείο για την ανάκαμψη της αγοράς εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ. Καθώς η παγκόσμια αγορά αρχίζει να ανακάμπτει, οι αγορές της Ασίας και της Αμερικής αναμένεται να είναι οι καταλύτες για την ανάπτυξη, τόσο ως προορισμός, όσο και ως πηγή επενδύσεων στην αγορά των ΗΠΑ, καθώς οι πιο παραδοσιακοί επενδυτές από την Αυστραλία και τη Γερμανία έχουν μειώσει τις τοποθετήσεις τους λόγω προβλημάτων στις εγχώριες αγορές τους.
Όσον αφορά στην Ελλάδα, σύμφωνα με τον Διευθύνοντα Σύμβουλο της Deloitte Μιχάλη Χατζηπαύλου προβλέπεται ακόμη μεγαλύτερη πτώση στα ενοίκια και στις τιμές των ακινήτων όσο βαθαίνει η κρίση. Επιχειρηματίες αναγκάζονται να πωλήσουν ακίνητά τους για να εξασφαλίσουν ρευστότητα, ενώ και οι τράπεζες λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων αρχίζουν να αυξάνουν το απόθεμά τους σε ακίνητα, το οποίο βέβαια θα πρέπει κάποια στιγμή να ρευστοποιήσουν. Εντωμεταξύ, λόγω και των προβλημάτων ρευστότητας που οι ίδιες παρουσιάζουν, αρχίζουν να πωλούν δικά τους υποκαταστήματα, αφού πρώτα τα «προικίσουν» με καλά ενοικιαστήρια συμβόλαια. Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί και να αυξηθεί δημιουργώντας πολύ μεγαλύτερη προσφορά από ότι ζήτηση στην αγορά, ζήτηση η οποία δραστικά περιορίζεται ακόμη περισσότερο με τη σημαντική μείωση της δυνατότητας χρηματοδότησης αγοράς ακινήτων από τις τράπεζες λόγω των δικών τους προβλημάτων ρευστότητας και της απροθυμίας να παίρνουν ακόμη περισσότερες εξασφαλίσεις σε ακίνητα. Βέβαια, αυτό σημαίνει και την εμφάνιση σημαντικών ευκαιριών στην αγορά για μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμο ορίζοντα, ενώ αυτή τη στιγμή τα κύρια χαρακτηριστικά του κλάδου θα μπορούσαν να διατυπωθούν ως εξής:
- Εμπορικά Καταστήματα (Retail): Παρατηρείται αύξηση του ποσοστού κενών καταστημάτων ακόμα και σε κεντρικές οδικές αρτηρίες της Αθήνας, μείωση/επαναδιαπραγμάτευση ενοικίων και αλλαγές στις εμπορικές μισθώσεις. Οι μικτές αποδόσεις για το 3ο τρίμηνο 2010 κυμαίνονταν μεταξύ 7,0% – 7,5%.
- Γραφεία (Office): Παρατηρείται σταδιακή υποχώρηση ενοικίων ακόμα και σε παραδοσιακές αγορές όπως το κέντρο της Αθήνας, καθώς και μετεγκαταστάσεις ή συγχωνεύσεις εταιριών σε μικρότερους χώρους. Οι μικτές αποδόσεις για το 3ο τρίμηνο 2010 κυμαίνονταν μεταξύ 8,0% - 8,5%.
- Βιομηχανικοί Χώροι (Industrial, Logistics): Παρατηρείται χαμηλή ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους, έλλειψη νέων χώρων υψηλών κατασκευαστικών προδιαγραφών, καθώς και υψηλό κόστος αγοράς γης. Οι μικτές αποδόσεις για το 3ο τρίμηνο 2010 κυμαίνονταν μεταξύ 9,0% - 10,0%.
- Κατοικίες (Residential): Επίσης εδώ παρατηρείται χαμηλή ζήτηση για αγορά κατοικίας, πτώση στις τιμές διαμερισμάτων, καθώς και στροφή σε διαμερίσματα μικρότερης επιφάνειας και αξίας. Πρόσφατα θεσπίστηκαν τα νέα αφορολόγητα όρια για την πρώτη κατοικία, οι αλλαγές στο φόρο ακίνητης περιουσίας και στον ειδικό φόρο ακινήτων.
Για να διαβάσετε το πλήρες κείμενο της μελέτης ακολουθήστε το σύνδεσμο: